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買って損するお家、得するお家

買って損するお家、得するお家というテーマです。

中古住宅のことがメインとなりますのでご注意ください。

ではいきましょう!

1. 買って損するお家

昨今中古住宅を購入される方は、いつかは買い替えをする予定としていることが多いと感じています。

中古住宅は新築住宅に比べると売却金額の下がり幅が小さいと言えます。

新築の住宅はカギ渡されて開けた瞬間一気に価値が下がったりします。

 

中古住宅はある意味すでに下がり終わった後で購入するのでそこまで価格が変動しないんですよね。

という前提でお話をすると、買って損するお家というのは売却時に大きく価格が落ちるお家。そして購入後予想以上に修繕費用がかかってしますお家が当てはまると思います。

もちろん市場の相場の問題もありますが。。。

 

売却時に大きく価格が落ちるのは利便性の低くて見栄えの悪いマンション、あとは木造戸建てですね。

違法建築、建ぺい、容積率オーバー、再建築不可などは論外です。

利便性の低くて見栄えの悪いマンションは新築時も相場よりは安いですが、築年数が嵩むとさらに金額が下がります。

 

戸建ては22年で建物部分の評価が最低に

戸建てはよく言われる22年で建物部分の評価が最低になります。

22年なんて住んでいたらあっという間です。

ちょっと階段が辛くなってきたからマンションに移り住もうかと思ったら、土地の価格でしか売れなくなってしまいます。

 

しっかりとメンテナンスされているお家であれば、そこまで金額は下がりませんが、街を歩いていると実情としてあまりメンテナンスをされていないお家が目立ちます。

買取再販をしている不動産業者はこういうマンションや戸建てに付加価値をつけて売却益を狙います。

 

しっかりと使えるお家であれば実際は建物部分も評価されているということですね。

ただ、銀行などの担保評価はありませんよ?

逆に言えばリノベをして売却益を増やしても建物部分に課税はされないので相続前にしておくのもアリだと思います。

リノベ費用も実費として控除されますしね。

買って損するのは利便性の低いマンションとメンテナンスされていない木造戸建てということですね。

 

2. 買って得するお家

では買って得するお家とはなんでしょうか。

単純に言えば損するお家の逆です。

 

利便性が高く見栄えのいいマンション、有名ハウスメーカーの戸建て、やりようによって鉄骨造(軽量鉄骨でない)のお家もいいかなと思います。

利便性の高くて見栄えのいいマンションは説明しなくてもまあそうだよねって感じですよね。

 

マンションの売却額は近隣の事例と同じマンションの成約事例でほぼ決まってしまいます。特に同じマンションの事例が出るとそれを元に考えられるのです。ただ、値下がりはしにくいのでしばらく住んで飽きた、よし引っ越ししようなんていう状況になっても残債(残りのローン)は消すことができるでしょう。

戸建てでいうと有名ハウスメーカー○友林業とか○井ホームとかは評価されやすいです。へー○ルハウスとかは津波にも耐えるということで一時期有名になりましたね。

 

有名ハウスメーカーは建てるとアホみたいに高いのですが、その分やはりしっかりした造りをしています。高い分下がっても高いだけなのかもしれませんが・・・

しかし、そういう安心感が中古でも作用しているのだと思います。

鉄骨の戸建ては何と言っても可変性が抜群です。

 

リノベーションの観点で言ってしまうと大体のことは変えられます

1階にあるLDKを2階にすることもできますし、間取りの変更も自由自在です。

その時の流行に近い間取りで売り出せるのはメリットかなと思います。

木造も可変性は高いのですが、なんせ耐震等級1相当みたいなお家だとそのうち傾いたり、歪んできます。

 

いつも思うのですが、1相当ってなんやねんと。これは木造の2階建でその他要件を満たしたお家は構造計算をしなくてもいいよってなっているためです。

構造計算していないから大体この建物の耐震等級は1くらいだよっていう意味です。

こんなお家を買うのはやめましょうね。

 

今までリノベの現地調査で行ったお家で1階は真っ直ぐなのに2階だけ傾いてるというお家をいくつか見ました。

もう2階だけとか3階だけ歪んでるとかなるとほぼ建て替えしないと直りません。

1階から傾いてる場合はジャッキアップしたり、地盤改良(薬剤注入)とかでどうにかすることもできるのですが、上階が歪んでいるとどうにもできないのです。

こんなことにもなりかねないのでどうぞご注意を。

 

木造もラーメン構造化できる建材が出てきているので強度の高いSE工法とかのものであれば、構造は安心ですよ。

構造計算もしてくれますしね。

利便性の高くて見栄えの良いマンション、有名ハウスメーカー、可変性の高い戸建てなんかは住んでても気分いいですし、いざ売ろうとなってもあなたを助けてくれるでしょう。

 

3. どうやって判断するの?

じゃあこんなのどうやって判断するのよ?って話ですね。

マンションはわかりやすいですね。駅前でぱっと見カッコいいのを選んでおけばいいのです。

 

リノベ前提なら、戸数が多く管理体制が行き届いているマンションを買いましょう。

なぜなら、戸数が多いと管理費や修繕積立金が上がりにくいのです。

分担する人数が多いので当然ですね。

管理がいいマンションは共用部が綺麗です。

あとは工事中であればエレベーターの養生材をチェックしてみてください。

養生に落書きがたくさんあるマンションは知能が低い方が住んでいる可能性が高いです。

 

手入れが行き届いていて、管理人さんと理事長が偏屈そうでなければいいマンションです。

値段が下がっているお家はリノベしたらむしろ利益が出るものもありますので、マンション購入は計画的に決めましょう。

 

戸建ては大体有名ハウスメーカーのものであれば販売図面に謳ってあります。構造も販売図面を見れば買いてあります。

戸建てを買うときはまず基礎周りをみてください。クラック(ヒビ)が入っていると地盤沈下の可能性がある、ないしは不具合がある可能性があると判断されます。0.5mm以上のクラックには注意が必要です。

また、戸建ての場合、床下の蟻害や構造の腐朽、外壁シール破断などの症状が出ていることもあります。

それらはできればプロと一緒に見てその戸建てがどういう状態にあるか教えてもらいましょう。

見えにくいところや症状が大きいのか小さいのかも判断がつきます。

 

あまり、リスクの高い戸建ては敬遠しましょう。それを理由に思った以上に安く買えることもありますが、そのときは建て替える覚悟を持って臨みましょう。

いかがでしたでしょうか。

 

中古住宅については様々な判断材料があります。

ここでご紹介した以外にもたくさんの判断材料がありますし、見る人の考えでも少しずつ変わってきます。

ちなみに一般的な不動産仲介会社の社員にはこのような不具合を見分ける能力は持ち合わせておりませんのでご注意を。

信頼できるパートナーを見つけ、得するお家をゲットしましょう!

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