中古住宅を購入する時、この問題が気になってくると思います。
住宅の建築の構造は大きく木造、軽鉄骨造、重鉄骨造（便宜上ここではこう呼びます）、鉄筋コンクリート像に分かれます。
中古住宅の築年数はどのくらいまで大丈夫なの？
国税庁が示す耐用年数では木造22年、軽鉄骨造19年、鉄骨造38年、鉄筋コンクリート造47年となっています。
ただ、これは税率を課す時の価値の指標なのです。つまり、この年数で実際に住宅が使えなくなることはありません。
実際は構造が守られていればいいのですから、外壁材に問題がなく、構造が水や風にさらされていなければその家の寿命は大きく伸びていきます。鉄筋コンクリート造や鉄骨造は特に長く住宅として使用することができるでしょう。
ちなみに鉄筋コンクリート造は鉄筋（酸化すると弱くなる）とコンクリート（アルカリ性）合わさってできてます。この組み合わせは理想で、酸化するとボロボロになってしまう鉄をアルカリ性のコンクリートが被覆しているので構造の主役である鉄筋がいつまでも通常の状態であり続けられます。
そうしたら鉄筋コンクリート造は未来永劫ずっと大丈夫じゃんと言うことになるのですが、そう考えるのはまだ早いです。実はコンクリートは長い年月で”中性化”していきます。そうして何が起こるかというとコンクリートが中性になることで鉄筋の酸化が起こりやすくなります。構造の主役である鉄筋がボロボロになれば耐久性がなくなりますよね。そうなってしまうとそれがその建物の寿命となるのです。その時期はおよそ50年から100年の間と言われています。重鉄骨造は理論上はもっと長く使えるはずです。
住宅の寿命はメンテナンスで決まる！
住宅で大事なのはメンテナンスです。構造体をいかに通常の状態で守れるかがポイントとなります。人間の体でも太りすぎたり、痛い所放って置いたら後々大変なことになりますよね。
木造で築100年とかこの家は大正にできて〜と言う住宅もあります。大事なのは構造体が丈夫であることと、構造に不具合が起きないようにメンテナンスをすることで住宅の寿命はどんどん長くなります。
これは木造でも、鉄骨造でも鉄筋コンクリート造でも一緒です。
問題なのがこのメンテナンスの状況がわからないことです。
マンションなどの集合住宅で管理会社、管理組合がしっかりしていれば大規模修繕の履歴が残っているはずなのでわかりやすいです。
個人宅の修繕履歴を残している所が少ないので特に戸建てのメンテナンス状況がわかりにくいのです。
こうなると現況からメンテナンスの状況について予測するしかありません。
個人邸を中古で買う際は、他の記事でも紹介してますが、必ずホームインスペクターに依頼しましょう。メンテナンスの状態もわかりますし、問題も発見されやすいです。
そして、増築したとかリフォームしたという情報は売主さんから必ず聞くようにします。その上で自分でも気になったことは全部確認しましょう。
人任せにしてはいけません。プロを雇ったからといってそのプロが完璧である保証はありません。これをいっては本末転倒なのですが、一番の主体者であるあなたが熱意を持って動くことが大事です。
旧耐震は買っても大丈夫？
僕の結論は値段が相応なら買ってもいいのではないかということです。
実は僕も旧耐震の集合住宅を買って住んでいます。理由は安く利便性もそこそこで2018年大阪の地震後だったのですが、影響を受けていないと思ったからです。だったことです。
旧耐震の住宅を購入する時に気をつけたいのが耐震性と住宅ローンが降りるかどうかです。
旧耐震に関しては、新耐震よりも最低の条件の耐震性で劣ります。
というのは建築基準法で定められているのは最低限の耐震性能の確保です。ですのでその住宅によって多少性能が違ってきます。
つまり、良心的なところが建てていたのであれば、今でも通じる耐震性能になっているでしょうし、そうでないなら全く耐震性能が足りなくなっていることになります。
これはどうすればわかるのかということですが、建築概要書に載っている建築会社や施工会社が今でも存在していればもしかしたら資料が残っている可能性があります。見せてもらえるか依頼しましょう。
また、その住宅が大きめの地震を経験しているのであればその時の被害がどんな規模だったのか確認してみましょう。
その時に全く被害がなかったとしたら、ある意味耐震性が保証されていることにもなります。
旧耐震でも住宅によって、同じ地域でも地震の被害を受けたり、受けなかったりということがあるのです。
住宅ローンについての与信判断は先ほどの国税庁が出している耐用年数がそれに当たります。
この耐用年数を大きく超えていると抵当権の担保になり得ないので住宅ローンを借りることが難しくなります。
戸建てはそれでも土地の所有部分が大きいので担保能力はあると思いますが、集合住宅では土地の所有部分が小さいので担保能力も小さくなってしまうことにご注意ください。
と言いつつ、中には貸してくれる銀行さんや信金さんもいるかもしれません。そこは調べてみましょう。
