不動産の相続が発生したら、
[st-kaiwa8]急なことだから、どうしたらいいのか分からない！[/st-kaiwa8]
というように、不安に思われる方が多いと思います。
そんな不安を解消するために、不動産の相続に必要な手続きをご説明していきます。
また、相続不動産の売却についても触れていきます。
不動産を相続したらまず登記
不動産を相続した時にまずすべきことは、相続登記をすることです。
登記は様々な状況に対抗(主張)する手段ですので必ず行いましょう。
登記がなければ、正当な所有者でも所有権を主張できなくなってしまいます。
例えば、土地の持ち主ではない人が、その土地を登記をすることで「不当な所有者でも所有権を主張（第三者への対抗要件）」ができるようになります。
メモ
第三者への対抗要件とは：
第三者とは「偽の所有者を信じて売買契約をした普通の買主のこと」
対抗とは「主張すること」
要件とは「条件」
という意味です。
法的に保護されるのは「先に登記をしていた方」とされているからです。
[st-kaiwa8]えぇっ！？それは困ります！[/st-kaiwa8]
登記がない状態で万が一、事件に巻き込まれてしまった場合には泣き寝入りするしかありません。
厳密に言えば第三者が悪意であることを証明する方法もありますが、実際には中々難しいでしょう。
こういう事案に対処するためにも
登記をしてその不動産を公に”自分のものだ”と知らせる手続きをしておくことが必要なのです。
また、登記を済ませなければ売却や担保にして借り入れを起こすなどの行為ができません。
相続不動産は管理者責任が発生しますので遠い場所であれば管理費もバカになりません。
多くの人は売却を考えるでしょう。
しかし、登記ができていなかったことが理由で、売却ができないのは大きなデメリットとなります。
法務局や市区町村役場で手続きができる
登記は自分で登記を行うこともできますが、自分で行うには労力が割に合なないため
司法書士に依頼するのが一般的です。
[st-kaiwa8]でも自分でやった方が早そうだし、簡単に出来ないの？？[/st-kaiwa8]
自分で行う場合は、まず法務局や市区町村役場に行って手続きを確認します。
司法書士にお願いする方が安全
これだけ見ると簡単そうですが、記載ミスや不明点があったら連絡をしたり
何度も足を運ばなければいけない可能性があります。
手続きが上手くいかない間に、上記のような「偽の所有者と売買契約を第三者に交わされる」状況になってしまうと悔やんでも悔やみきれません。
司法書士に依頼するなら委任状と費用を渡すだけ！
登記の手続きは、できれば迅速に済ましてしまう方がいいです。
司法書士に依頼する場合、まず司法書士への報酬は3〜5万円程度です。
その司法書士に委任状を渡せばあとは手続きをしてくれますし、他に必要な分も指示をくれますので楽だし安心です。
登記に必要な書類
実際に必要な書類は以下のものです。
・対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・対象不動産を取得する相続人の住民票
・対象不動産の固定資産評価証明書
・相続人全員の印鑑証明書
・遺産分割協議書
これを全部手に入れ手続きを進めるには時間がかかりますし、何より面倒だと思います。
[st-kaiwa8]こんなに書類が必要なの？自分でするのはやっぱり大変そう。[/st-kaiwa8]
[st-kaiwa7]専門の知識がある人以外は司法書士に依頼した方がいいと思います！[/st-kaiwa7]
登記をする際にかかる税金
相続で登記にかかる費用は司法書士報酬と提出資料の取得費、あとは登録免許税です。
[st-kaiwa8]登録免許税って何ですか？[/st-kaiwa8]
[st-kaiwa7]不動産を登記する際に課税される税金です。[/st-kaiwa7]
固定資産税評価額の0.4％
例えば、3000万円の固定資産税評価額だとしたら12万円が掛かるということです。
ちなみに固定資産税評価額は実勢の不動産売買金額よりも低く設定されています。
評価証明書を取得して固定資産税評価額を確認するといいでしょう。
登記ができればあとはどうするかは、あなた次第です。
住んでもいいですし、売却してもいい。
売却される場合、4つの方法があるのでご説明していきます。
相続不動産を売却する4つの方法
[st-kaiwa8]相続をして管理も大変だし、賃貸に貸すのも労力がかかる。売ろうかな。[/st-kaiwa8]
となる人は多いと思います。
そこで実際、売却をするにはどのようにすればいいのか見ていきましょう。
①司法書士から不動産屋を紹介してもらう
②自分で不動産屋を探してそのまま売る
③買取再販会社に依頼する
④リノベーションして価値を上げてから売る
この4つの方法が挙げられますので、ひとつずつご説明していきます。
①司法書士から不動産屋を紹介してもらう
登記の流れから売却を相談すると知り合いの不動産屋を紹介してくれます。
あとはその不動産屋の査定を見て任せるか決ていきます。
司法書士に頼んだ手前、どんな査定でも断りづらい雰囲気になると思うので
あまりオススメしない方法です。
②自分で不動産屋を探してそのまま売る
恐らく相続登記をしたら急に不動産売りませんか？という内容のDMが郵送されてきます。
[st-kaiwa8]何でそんなＤＭが届くようになるの？[/st-kaiwa8]
これは法務局で所有者が変わった物件の登記簿を閲覧できるためです。
決して水面下で個人情報が売買されているわけではないので安心してください！
この場合、不動産屋のDMを見ながらどこにしようかなと決めるわけですが、
査定については相見積もりした方がいいでしょう。
ただ、気をつけなければいけないのが高い金額を提示したところがいい！というわけではないことです。
相場の価格より、わざと高い価格を提示して媒介契約を結ぶケースも
不動産屋は物件を預かりたいため、最初に高い金額を提示して媒介契約を結び、時間が経つに連れて金額を落としにきます。
そしてその落としに来た金額がそもそも相場の価格だったりするのです。
不動産は市場の中で相場の金額であれば売れますが、相場より高いと何も起きません。
特に現況で手を加えられていない場合はなおさら売却が難しく、
最終的に買取専門の業者へ話が持って行かれることになります。
そうなると買取再販の業者は安く買って、相場で売るということをしますので相場金額よりも安く金額を提示されます。
[st-kaiwa8]それはちょっとイヤね。[/st-kaiwa8]
何度か断っていても次々とそんな業者からオファーが来ます。
なので、最終的にそんなものでしか売れないのかと諦めて売ることになるので、これもオススメしません。
③買取再販会社に依頼する
早く現金化したいという方にはオススメです。
その時のポイントは買取再販会社を調べて直接話を持っていくことです。
なぜかというとそうすることで仲介手数料を払わなくて済むためです。
仲介手数料は不動産売買の中でそれなりの額になります。
仲介手数料を支払わなくて済むのは助かると思います。
手数料を払わなくて済むのは買取再販会社も同じです。
つまり、その分高く買ってもらえる可能性があります。
[st-kaiwa8]余計な費用を払わなくて済むのは助かる！[/st-kaiwa8]
最初は安い査定を吹っかけてくる可能性もありますが、不動産ポータルサイトなどで
近隣の相場を調べておくと交渉もしやすいかと思います。
競合の名前を挙げてそこに持って行く姿勢を見せれば金額も上がるでしょう！
④リノベーションして価値を上げてから売る
今まで紹介した中で最も高値で売却できますので最もオススメする方法です。
もちろんリノベーション費用がいるので初期投資が必要ですが、
売却が済んだ時点で回収できますので支払うのは金利のみという形となります。
これは買取再販会社が行なっていることをご自身で行なって利益を得る方法なので
方法として確立されていますし、多くの企業がそれで利益を得ているのを見れば
問題ない方法であることが理解できると思います。
実際にリノベーションして売却した事例
800万円でしか売れない物件を費用を抑えてリノベーションして、
新築同様にした上で1600万ほどで売却をするといったことが可能になります。
そうすることで元々の売却益よりもさらに数百万円儲かる可能性があるというものです。
[st-kaiwa8]えっ？？そんなこと可能なの？[/st-kaiwa8]
[st-kaiwa7]リノベーション効果って凄いんですよ！[/st-kaiwa7]
私はこのノウハウを持っています。
もし相続物件をより高く売りたいという方はお気軽にご相談ください。
このブログを読んだという方にはリノベーションの価格をサービスします！
高値での売却が難しそうな物件はその旨ご説明して辞退いたします。
あくまであなたが儲かる場合でないとオススメしないのでご安心ください。
その場合にも他の方法の売却案をご提案させていただきます！
